随着各种融资渠道日益紧张，许多大型房地产公司不得不将注意力转向成本较高的海外债券，以缓解资金压力。乐居财经最新发布了《2019年房地产企业海外债券利率排行榜》，通过对各大房地产企业在2019年1-10月份发行海外债券的情况进行分析。今年前10个月，海外债券发行总额超过500亿美元，其中近70%发生在前四个月。按截至10月底计算，多家大型房地产企业的海外债券发行项目共有146个，总融资额达到了543.41亿美元。其中，4月份的发行量最大，发行金额也最高，总规模达到了1092.5亿美元。在规模方面，1月份紧随其后。与国内债券相比，境外市场只需做好信息披露，发行受限较少。境外法规对债券筹资使用没有限制，因此在国内融资受限的情况下，发行海外债券似乎成为一个不错的选择。根据统计数据显示，1-4月是各大房地产企业在海外发行债务的高峰期，共计87笔，总额达368.91亿美元。5月份，银保监会发布文件，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规从事房地产融资，导致房地产企业在海外发行债券的规模大幅减少。自今年7月12日起，国家发改委对房地产企业发行境外债券提出了新的要求。新规定要求房地产企业发行境外债务时，只能用于偿还已到期的债务，不得增加新的海外债务。因此，房地产企业的境外债券发行规模再次整体下降。海外债券的融资成本普遍较高。据统计，海外债券的平均票面利率为9.13%，最高可达15.5%。在榜单中列出的66只海外债券中，有44%的债券利率高于平均水平。当代置业、泰禾集团、以及明发集团发行的3种海外债券的票面利率已经达到了15%。当代置业在今年年初发行了一只利率高达15.5%的海外债券。据报道，当代置业打算将这笔资金用于对现有境外债务进行再融资，并用于在岸项目的开发融资。事实上，当代置业已将额外发行的2020年到期的2亿美元15.5厘绿色优先票据与2019年1月2日发行的2020年到期的1.5亿美元15.5厘优先票据合并成一系列。将额外的票据作为"绿色债券"发行，旨在为符合绿色债券标准且具有环境效益的新增和现有项目和业务提供资金。保利地产、华润地产、越秀地产这3家房地产公司发行的海外债券利率较为优惠，其中越秀地产的利率仅为1.875%。根据我们了解到的情况，越秀地产在四月份通过其境外子公司，并提供担保的方式，在香港定价发行港币可交换债券，这些债券可以和越秀房地产投资信托基金进行交换。此外，保利地产利用其境外全资子公司保利地产金融有限公司，在海外成功发行了5亿美元的五年期固定利率债券，利率为3.875%。该债券的本息由恒利地产提供了不可撤销的全额担保九游娱乐。恒大、融创和融信在海外债券发行方面领先。在所有房地产企业中，恒大的海外债券发行总额最高，共发行了10只债券，总额达到66亿美元，遥遥领先。本次统计显示的平均票面利率略高于9.05%。就资金用途而言，恒大地产集团公开表示，并不是用资金购买土地，本次债券募集的资金（扣除募集费用后）计划用于偿还到期或回售公司债券，以及支付公司债券利息。融创中国和融信中国分别发行了总额为27.5亿美元和27.36亿美元的海外债券，其平均利率分别为7.86%和9.68%。另外，我们注意到，在这次统计中，正荣房产和雅居乐发行了永续海外债。永续债是指没有明确的偿还期限，发行者可以自行选择延迟支付利息，并将其列入资产而非负债。对于需要资金且希望降低负债率的房地产企业而言，永续债具有明显的优势。随着融资环境日益严峻，房地产企业面临的资金压力越来越大，未来的土地购置也将更加谨慎。

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